金三银四，刚改购房正当时

“春天去了一大半了，还是冷。”

这是鲁迅先生一篇文章的开头，也是最近天气给人的感觉。但是人们也会注意到，城市公园里的迎春花早已开放了，连翘也紧接其后。距4月候鸟北归“旺季”还有些日子，北京的野鸭湖也已迎来了“先锋部队”。

楼市也和天气一样，开始显现出回暖迹象，“金三”即将过去，“银四”也值得期待。在一些城市的热点板块，看房客户明显比2月份多了。

但是有些城市的非热点板块，比如新区，好像还是那样，在街道上，几乎没有人与车，落到售楼部的来访量上，至少就是个位数与十位数的区别。

由此可见，受“房住不炒”政策的持续影响，买房客户的总量少了，但不同板块的差别还是挺大的。

从2021年平稳过渡到2022年，楼市政策还是呈现出比较宽松的状态，金融信贷与其他稳定市场的政策不断刷新，包括首付门槛降低、房贷利率下调、购房贷款额度增加、放款提速、房企资金松动等等，今年市场的稳是必然的。

热点板块的优质项目，其实对应了总量过剩，结构性供需失衡的那一部分相对稀缺的产品，大品牌的、新的、优惠多的、离好学校近的、交房快的……这样的项目，无疑会受到市场的追捧。不过由于热点板块往往楼盘扎堆，热点中也有需要关注的冷门，这是需要购房者擦亮眼睛看清楚的。

现在跟风买房的少了，按需购房的多了。我们可以把主力购房人群称为“泛改善型”的，包括改善型需求，也包括无房首购的刚需客户。尤其是前者，家里使用面积小，收纳空间少，更主要的是经济实力允许，不至于像有的朋友买了房，装修好后，又意外成了二手房中介的新房源。

也有一些大盘，首开月份的成绩单都比较抢眼，接下来的业绩却显得一般，其实这只是市场与价格博弈的一种必然：为了打开局面，喝到“头啖汤”，首开是低价或平价入市，市场当然成交率高，接下来要实现更高的经济效益，其上调的价格对市场来说，至少在短期内就没有足够大的吸引力了。

由于世界经济受俄乌冲突、新冠疫情影响，房地产市场保持持续健康稳定的发展意义尤其重大，房企要实现资金的快速周转，势必要顺势而为，加大优惠力度，“抓回款、促销售”，才能促进整个楼市成交量增长。

当前，住房租赁供给端扩容是大势所趋，这也分流了一些潜在的客群。毕竟在“房住不炒”的主基调下，中国住房租赁市场进入了发展快车道，一方面是相关政策在全国接连落地，另一方面是形成了多主体投资、多渠道供给的局面，其小户型、低租金的定位是商品房市场的一个有益补充。

从长远发展来看，供需双方不是矛盾的，而是统一的。因为在行业有所为有所不为的政策调控下，对购房者来说却有了更好的选择，反过来就会对市场发挥稳定的作用，告别过去那种大起大落的状态。

时间正在走向季节轮回，楼市未来也许会是趋近“四季恒温”的状态，让活在当下的购房者，感受生活的美好。(文｜黄志坚)