福建天福集团从2018年开始,在研究发达国家住房合作社经验的基础上,结合我国新时期的国情与行业现状,提出了住房制度改革的几点设想,以及具体的操作模式。
       企业参与住房保障,减轻了政府在保障住房方面的财政压力;政府主导或参与,确保了社会公信力和项目顺利推进的速度;社员(业主)参与,提高了市场认可度和项目的成功率;共享经济思维的引入,使得资源整合、各方合力得以实现,降低了各项成本,同时实现多方共赢的良性循环,实现了项目的可持续发展。
       关于政府的参与和监管。所有试点项目,都建立在政府支持参与和监管的前提之下。由于政府参与,项目的推进速度比较快,其中两个项目实现了当年启动、当年见效的目标;由于政府的参与和监管,项目运作非常规范,人们对项目的认可度比较高,为发展创新铺平了道路。
       他们与诸多知名规划设计机构合作,总结提炼出了美好生活独有的“五大中心、十大配套”的标准大配套模式,在教育、医疗、养老、文化、邻里中心等方面,大量引入战略合作伙伴入驻,打造社区生活全配套,让业主们可以在独创的“邻里中心”,轻松逛街、购物、健身、享受美食,开心地开展各项社交活动,弘扬中国优良的邻里文化。
       关于降低房价,运用这一模式可以节约房价15%左右,实际操作中完全实现。例如滑县试点项目的住房合作部分房价比同一社区正常商品房降低15%左右,而新乡试点项目价格可以做到比新乡市同类商品房均价降低50%左右。
       关于免交物业费,通过在每个美好生活家园设立幸福基金,向业主赠送邻里中心和相关商业教育用房,并由该社区专门成立美好生活家园运营服务公司进行运营,用运营收入贴补物业管理费用,确保免交物业费得以实现。在业主购房同时,与业主签订《物业管理服务协议》《委托运营管理合同》《幸福基金章程》等,在法律上约定免交物业费,得到业主的高度认可和信任。
       关于就业创业与互联互通中心,他们在每一个美好生活家园都规划了就业创业指导中心,还设立了农特产品互联互通中心,并积极筹备和推进“天福优选”项目,让广大业主通过这一平台,实现既方便购物又共同参与经营赚钱。同时,他们提出了自己的社区自己管,人人爱护自己的社区,通过幸福基金和幸福积分,让业主参与社区各项管理,实现就业。
       共享住房合作项目在一年多时间里摸索出两种模式:一是滑县模式,二是新乡模式。
       所谓“滑县模式”,称之为“市场与保障共享模式”,就是在城区较繁华地段,开发建设中等规模的“美好生活家园”,并从商品房项目中切割出一定比例(10%以上),作为共享住房合作的保障性住房,以低于同地段、同类型市场价10%—20%的价格,让部分中低收入群众能够在市中心这样的繁华区域,以相对低的价格获得高性价比的优质住房。由于定位为保障性住房,必须有一定的购房门槛,经有关部门批准,该项目的具体门槛为:1. 本地户口;2. 首套房;3. 家庭年总收入低于6万元;4. 购房后三年内不能交易。
       所谓“新乡模式”,称之为“城郊造城模式”,就是在近郊区通过较大规模成片开发,打造一个1000亩以上的新城,辅以教育、医疗、养老、就业、休闲等全方位完整的配套。由于帮助政府解决了区域发展、劳动就业、控制房价、创造税收等现实问题,因此可以在土地价格等方面得到政府的法定权限内的支持,从而大幅降低成本,降低房价。“共享住房合作”模式最大的特点就是“三共”,即“共建、共营、共享”,在此核心基础上采取“因地制宜、一城一策”,以科学的规划、适宜的配套,带给当地居民理想的产品与服务。

2019年10月25日

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共享住房合作项目的两种模式

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