石家庄商业要放入京津冀一体化中去考量
樊永亮：谈书亮见（Lj）出品人
黄志坚：远景机构联合创始人
Lj：今年住宅市场遇冷，未来走势尚不明朗，2019年的商业项目是不是会好一点呢？
黄志坚：2018年还有几天就要过去了，像万科、保利、龙湖、碧桂园、融创、恒大等头部房企，都比较注重住宅的销量。2019年，在石家庄市场，只要一个产品性价比高，让市场能真切地感受到，那么无论是住宅，还是可售的商业，销售都会比较好。
城市的发展其实是一个循序渐进的过程，如果房价过快地上涨，打破了这种规律，大家很兴奋的时刻，往往也潜伏着危机，历来如此。
Lj：目前石家庄新开和在建的商业项目很多，您认为哪些项目特点或优势会更容易带动消费侧，带动人们对商业的投资呢？
黄志坚：一个有活力的城市，它的商业始终在追求新颖时尚的东西，注重线上线下的融合。比如近期先后开业的华润万象城、新源蜂巢，正在销售的众美定制广场，对都市人的生活方式进行了有益的探索，尝试创新一种不同的生意模式。还有位于东风路的华基香槟街全临街现铺，适合教育机构、餐饮、主题休闲、美容等业态，依托30万㎡新商业中心区吸附力、数万次商务消费潜能，带动着传统住区几十万常住人口强劲消费力。
当然，每个刚开业的商业项目，需要完善的东西还很多，商业也不仅仅是吃喝玩乐购，也是一种文化，它们与顾客之间终将建立一种城市情感地标的关系，这种关系需要双方去培养、去呵护。
Lj：也就是说，您举的几个例子，都是集中在相对成熟的地段，并且有一定的商业基础，这些项目更容易被认可，可以这么理解吧？
黄志坚：是的，城市的变迁，也会带来商业发展的新课题。在石家庄，我们知道国际贸易城相当于12个南三条+新华集贸的体量，在1-3小时的高铁路程里，连接了北京、天津和四个省会城市，辐射近2亿人群，在京津冀协同发展、雄安新区开发建设的大背景下，石家庄作为河北省省会，具有政治、经济、文化、交通等多重区位优势，所以，石家庄商业要放入京津冀一体化中去考量。此前就有不少来自北京动批、大红门、天意小商品城，以及廊坊，邯郸其他城市批发市场的客户入驻了石家庄国际贸易城。
现在90后的顾客占比增加了，他们崇尚自我，追求与众不同的商业体验，是贴着个性化标签的一群人。未来，消费者在进行消费选择时，会越来越重视体验，盒马鲜生，深山集市、无人零售、人脸支付……可以说新的生活方式在不断改变着商业。
Lj：石家庄的明星商业项目主要集中在商业聚集区，传统商业街的商铺现在怎么样？
黄志坚：一个项目其实从规划阶段就决定了它未来的发展。一般在整条商业街上，有的铺子是好租好卖的，有的位置不太好，又缺乏动线的组合、商业景观的配套，可能会导致生意不太好，如果这样的铺位多了，就会影响商业整体的运营效益。现在商业运营也要讲求向管理要效益，有多大体量，适合配备多少人，怎么运营才能稳步增利，等等。投资商铺的人，比较看重回报、升值，如果自用，他要很善于经营——能甩开一般人几条街的那种理念或者韧劲。
Lj：现在石家庄市公寓市场有哪些区域和项目比较有代表性呢？公寓整体的销售情况怎么样？
黄志坚：目前石家庄市比较有代表性的公寓项目包括长安区的新源蜂巢、远洋七号，裕华区的晶彩中心、融创裕华壹号、中冶MINI公馆，新华区的尚宾城欢乐颂等等。
现在市场对价格普遍比较敏感，我们注意到一些公寓项目主打低价高配的策略，销售情况良好。其实好的产品是不需要“营销”的，营销也不是营销一个部门的事。
Lj：除了案场销售代理，渠道、电商是不是很普遍？
黄志坚：随着近些年房价的提升，销售代理的佣金比例总体是降低了，渠道、电商的运用也比较多，这也增大了项目开发成本，减少了利润，而且对传统的坐盘销售模式产生了比较大的冲击。
不可忽视的是，渠道、电商并不能从根本上解决当前很多项目存在的销售难题，因为无论采取哪种销售模式，客户最终都要面对价格是否能接受的问题。所以，无论是使用外部渠道、电商，还是自建渠道，一定要解决好定价这个关键点，平衡好各方的利益，这样才能给项目带来切实的消化增长量。
Lj：最近政策方面好像有所趋缓，市场有反应吗？
黄志坚：政策底和市场底是不完全重合的，楼市的变化还需要一段时间。丘吉尔在《至暗时刻》中曾说过这样一句话：“没有终局的成功，也没有致命的失败，重要的是继续前进的勇气。”对于一个行业或者个人来说，不可能总是处在高光时刻，因此即便进入了所谓的至暗时刻也不要太在意。
Lj：您觉得经营企业应该保持怎样的一个心态？
黄志坚：房地产这个行业发展了多少年，一直都是一个非常重要的行业。未来的房企，需要告别粗放管理，采用更加精耕细作的财务管理，包括融资、包括怎么花钱。一个企业在顺境的时候，很容易出现铺张浪费、骄傲自满的问题，往往公司的规模扩大了，但是管理、制度还是跟不上；员工的数量上去了，但质量短期内难以改变。所以在逆境中，吹尽狂沙始到金，我们有很多需要反思的东西。市场的调整会带来冲击，会有一个阵痛期，但明天一定会更好。我们每天都会有很多工作要做，如果你手头有很多事、很杂乱，你需要沉下心来，从里面挑选一件最紧要的开始做，把它做好。
