楼市长期向好，2019年房企行稳才能致远

远景机构联合创始人  黄志坚

继12月19日菏泽、广州出台住房和商服物业的二手交易松绑文件之后，珠海也加入了放松限购门槛的队列。珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛，非本市户籍居民购房，从此前的需连续缴纳5年社保改为只需缴纳1年。

    近两年，由于限购、限贷、限价、限售等政策实施，楼市经历了一轮市场洗礼，目前已趋平稳，房地产调控由此进入了一个新的阶段。随着全国房地产市场的政策底部出现，虽然未来一年当中大幅度全面宽松可能性不大，但在因城施策的指导思想下，各种政策微调将频频出现。房地产短期看政策、中期看城镇化、长期看人口，从这个意义上说，楼市长期是向好的，但在关键的2019年，房企行稳才能致远。

随着人们对美好生活的不断追求，住房作为人们最为重要的生活需求之一，也将迎来新的发展机遇。今年10月份发布的《国家发展改革委办公厅关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》，对推进新型城镇化高质量发展具有重要的意义，是扩大内需和改善民生的有机结合点，也是全面建成小康社会惠及更多人口的内在要求。在不少热点城市，旧城改造以及由此而派生的改善型需求会越来越多，和首套刚需一起构成了自住客群的基石。改善型需求所带来的，理应是一个更加成熟的市场，这不仅仅代表着客户对产品认识上的成熟，而且他们对房价的短期波折也不应过分敏感。更好的地段、更优秀的品质、合理而稳定的房价，会让楼市的发展更健康。

未来，房企在找到核心卖点，提升核心竞争力的同时，都将不可避免地进入成本的竞争，甚至于融资成本的竞争之中。2019年，随着经济增长的放缓、开发商融资渠道的紧张，以及融资成本的抬升等，都会对房企利润率和流动性构成压力。在项目的开发周期中，房企最幸运的是踩上“低成本、高利润、快周转”的节拍，但一不小心也很容易步步赶不上，甚至陷入“高成本、低利润、慢周转”的步调之中，因此在市场环境不佳的情况下，如何因势利导，“活下去”，显得至关重要。

目前，全球高等收入国家的城镇化率是84%，中等偏上收入的国家平均城镇化率是65%，而拥有2800个区县的中国目前为58%。当然，城市的发展需要一个过程，就业机会的增多、收入水平的提高与城市人口的吸附能力是相辅相成的。房企的多元化是一个大的趋势，但也切不能操之过急。每个企业在发展过程中最大的问题就是人才瓶颈，一个具有核心竞争力的企业，势必要引进更多具有核心竞争力的人才。

2019年，外围市场波动及中美贸易紧张的不明朗因素下，房地产行业总体将是稳定的。构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系的前提下，房企采取“以价换量”策略促进销售是最优选择。