远景机构联合创始人  黄志坚


继12月19日菏泽、广州出台住房和商服物业的二手交易松绑文件之后,珠海也加入了放松限购门槛的队列。珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛,非本市户籍居民购房,从此前的需连续缴纳5年社保改为只需缴纳1年。

    近两年,由于限购、限贷、限价、限售等政策实施,楼市经历了一轮市场洗礼,目前已趋平稳,房地产调控由此进入了一个新的阶段。随着全国房地产市场的政策底部出现,虽然未来一年当中大幅度全面宽松可能性不大,但在因城施策的指导思想下,各种政策微调将频频出现。房地产短期看政策、中期看城镇化、长期看人口,从这个意义上说,楼市长期是向好的,但在关键的2019年,房企行稳才能致远。

随着人们对美好生活的不断追求,住房作为人们最为重要的生活需求之一,也将迎来新的发展机遇。今年10月份发布的《国家发展改革委办公厅关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》,对推进新型城镇化高质量发展具有重要的意义,是扩大内需和改善民生的有机结合点,也是全面建成小康社会惠及更多人口的内在要求。在不少热点城市,旧城改造以及由此而派生的改善型需求会越来越多,和首套刚需一起构成了自住客群的基石。改善型需求所带来的,理应是一个更加成熟的市场,这不仅仅代表着客户对产品认识上的成熟,而且他们对房价的短期波折也不应过分敏感。更好的地段、更优秀的品质、合理而稳定的房价,会让楼市的发展更健康。

未来,房企在找到核心卖点,提升核心竞争力的同时,都将不可避免地进入成本的竞争,甚至于融资成本的竞争之中。2019年,随着经济增长的放缓、开发商融资渠道的紧张,以及融资成本的抬升等,都会对房企利润率和流动性构成压力。在项目的开发周期中,房企最幸运的是踩上“低成本、高利润、快周转”的节拍,但一不小心也很容易步步赶不上,甚至陷入“高成本、低利润、慢周转”的步调之中,因此在市场环境不佳的情况下,如何因势利导,“活下去”,显得至关重要。

目前,全球高等收入国家的城镇化率是84%,中等偏上收入的国家平均城镇化率是65%,而拥有2800个区县的中国目前为58%。当然,城市的发展需要一个过程,就业机会的增多、收入水平的提高与城市人口的吸附能力是相辅相成的。房企的多元化是一个大的趋势,但也切不能操之过急。每个企业在发展过程中最大的问题就是人才瓶颈,一个具有核心竞争力的企业,势必要引进更多具有核心竞争力的人才。

2019年,外围市场波动及中美贸易紧张的不明朗因素下,房地产行业总体将是稳定的。构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系的前提下,房企采取“以价换量”策略促进销售是最优选择。

2018年12月22日

18家房企上榜发改委重点支持融资企业
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楼市长期向好,2019年房企行稳才能致远

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