河北三线城市——邯郸 邢台 衡水 房价探究

临近年末，关于三线城市房地产销售量价齐跌、“楼市入冬”的消息不绝于耳，业内人士达成的共识是，三四线城市房地产市场正在迎来“大拐点”。

河北的三线城市房地产市场现状怎样？拐点是否已至？带着广大读者关注的问题，记者在邢台、邯郸和衡水进行采访。我们了解到的情况是，2013年三地房价都有不同程度的上涨，目前在售项目未现滞销，部分投资性项目交房后仍少有人居住。对于市场大势，当地业内人士坦言，未发现任何“拐”的迹象。

在将真相呈现给读者的同时，我们也想把业内专家对三线城市楼市的警告转述于此，希望能供房地产业内和普通购房者参考。专家的观点是：三线城市大多数外来务工人口占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对较小。另外，经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体风险较高。

邯郸    成交量猛增四成 涨幅却“温和”

数据显示，经历几个月的徘徊之后，11月份，邯郸新建住宅均价突破高位，再次大幅上涨，达到了4960元/平米。这个数据与今年1月份相比，则上涨了249元/平米，涨幅5.3%。邯郸住宅均价也由此首次超过保定。

四年前买的房价格涨了一倍多

“不是不愿意买，但是真的买不起！”谈及邯郸房价，一位在此打拼的李先生无奈地说道，他是大名县人，全家人在邯郸市区打拼，确有购房需求，但是看到现在高企的房价，“目前，买房子也只是个念头而已。”

申先生从事金融行业，月薪达5000元以上，但是，“1个月工资，也就买1平米！而且，位置相对偏僻些才行。压力巨大，孩子马上结婚，非常想买，可买不起啊！”“现在4000多元，只能考虑城区偏僻位置。”言及邯郸的房价，市民李女士颇显无奈，“我在一家私企从事办公室职员工作，2008年的时候，买了一套楼层较高的住房，现在不急于买房。”

4年前，市民张先生在丛台区买了一套房子，“当时价格是4000多元/平米”，由于住房地理位置较好，附近均为好学校，如果现在以二手房销售，至少每平米要上万元，价格涨了一倍还要多。

今年房价总体小幅上扬

“近两年内，像邯郸这样的三线城市，涨幅不会太大，房价将趋于平稳，若城市化进程加快，房价上涨也会随之加快。”近日，邯郸市房管局市场监管处处长许俊阁接受记者采访时表示。

按照他的观点，影响邯郸房价的主要因素是“地价”，主城区东、北部的房价，明显高于西、南，其中，东部城区高开区房价最高，主要由于政府各大机关部门汇聚在此，学校、医院等配套齐全，交通便利，造成了房价节节攀升。另外，郊县中除武安市的较好楼盘，房价可达4000多元/平米以外，其它各县、区房价多在3000元左右。

来自邯郸市住房管理局的数据显示，11月份，邯郸市区房价均价为4960元，从2013年4月份至今呈现小幅上涨趋势，其中，11月份环比涨幅最大，涨幅为1.26%。

据了解，截止到11月份，邯郸商品房批准的销售面积为248万平米，销量成交量为189万平米，同比增长37%，其中住宅150万平米，同比增长39%，共计1.6万套。

开房商：销售良好 拐点未见

为了能大体把握邯郸当前城区房价，近日，记者从城市不同方位随机选取房地产公司为代表，对其负责人进行采访。“创鑫阳光城”项目位于邯郸主城区东部，其营销总监周伟锋告诉记者，今年项目销售量较去年略有回升，购房人群以改善性住房为主，均价在7100元，最高价可达1万元左右。

“我们在主城区北部的北海庄园项目，房屋均价在4600元左右，今年多为刚性需求，销售情况基本与去年持平。”河北鼎嘉琪集团营销总监马亚丽说道，“未来房价降价可能性不大”。

而在中部地区，邯郸市恒隆房地产开发有限公司执行经理刘辉接受记者采访时说，“目前，所售房屋均价在6300元左右。”据其介绍，该项目购房人群主要以中产阶级为主，目前，所建房屋施工进度较快，价格也在不断上涨，预计2014年还会有小幅度攀升。

“最低价3700元/平米”， 邯郸市龙瑞房地产开发有限公司营销总监李双丽介绍，在其所负责的邯郸主城区南部的赵都新城项目楼盘，今年整体销售情况比去年要好，均价在4600元左右，购买人群多为刚需的个人购买，“2014年房价，应该还会上涨，但涨价肯定会缓慢”。

业内人士称，当前，很多三线城市楼市冷淡，地产商为此打起了价格战。邯郸楼市并没有受到什么影响，也没有出现“拐点”，更无崩盘情况

外环附近楼房空置较普遍

16日，记者来到位于联防路和东柳大街交叉口的安居东城小区，只见住宅楼基本建设完成，邻近东柳大街的路段，正在进行写字楼的建设。“住宅区在3年前即建成入住，目前仍有部分空房，均价在7000元左右。”该小区售楼处工作人员介绍。

连日来，记者走访了多个新建住宅小区，每到一处，小区居民均表示有空置现象，并称有不少二手房要出售。每到夜间，每栋楼上亮灯的窗户也不太多，或许是因为天冷的缘故，走在小区里，行人寥寥，颇为冷清。此类楼盘多集中在邯郸外环周边，位置偏，购买人群也以投资人群为主，因为配套不足，很少有人来住。

“全装修”新规或将抬高房价

值得一提的是，日前，邯郸市政府常务会审议通过了《关于全面推行新建住宅全装修工作的意见》(以下简称《意见》)，决定自2014年1月1日起，邯郸市新建住宅必须100%实施全装修交房。

据了解，此举在于治理半成品毛坯房交房后，个人“二次装修”产生的噪声、灰尘，甚至自行随意拆改建筑主体结构，致新房变成了“危楼 ”的种种问题。无疑，毛坯房彻底退出历史舞台，邯郸市房地产市场即将因此迎来一场变革。对此，也有购房者担忧，房价将因全装修而上涨。

邢台  楼市平稳  拐点短期难现

猜测，等待，赶紧出手。2013年，住在牛城的购房者大多经历了上述心路历程。及至年底，理论上有可能出现的拐点，在邢台这座城市，似乎并未应验。

购房者：越等越涨，要买趁早

“购房还怎么等，等不起啊！”这是一位邢台购房者在走访各大楼盘后发出的感叹。他说：“近期多个城市对楼市调控都有加紧趋势，所以就想等一等，看房价能否往下降降，但这一等不要紧，这几个月来邢台房价反而又涨了不少。所以想来想去，还是赶紧买了吧。”

从衡水来到邢台工作的张女士，在几乎跑遍邢台大小楼盘后，最终选择了位于邢台市桥西区的一处中高档楼盘，高层，均价5600元。8月份买的，10月份再去打听，每平米又涨了200元。

每逢周末，李先生都会去自己买的楼盘售楼部参加该楼盘组织的活动，或做蛋糕，或给手机贴膜，“买房者络绎不绝，自己购买的每平米7000元以上的小洋房早已售罄，而询问者依旧如织。”

在官方统计的数据中，当前邢台市区商品住房成交均价4965元/平方米，同比上涨16.44%；其中桥西5329元/平方米，桥东4706元/平方米。

而根据潘世雨的个人观察，截止到12月份，邢台市区房屋均价在5500元，与今年7月份所统计的4750元/平方米相比，5个月上涨幅度为16.8%。

买涨不买跌的理论在邢台再次得以验证。

业内：城镇化拉动等推高房价

“房价上涨的因素有许多”，18日，在接受记者采访时，邢台市房地产协会秘书长石建魁向记者分析到：一是城镇化水平提高；二是建设施工、用工标准提高；三是物业设施、景观标准的提高。

在新浪乐居总经理潘世雨看来，除了居民收入增加等经济因素，随着城镇化的发展更多的人进入城市，这也导致房子处于供不应求的态势，价格自然上涨；另一方面，从邢台购房用途来看，购买房子作为婚房占大多数，受传统思想影响，结婚前必须买房，这在客观上对房价的上涨有一定影响；再者，消费者“买涨不买跌”的购房心态导致房价越高，就越有人买。

市场：项目热销未现鬼城

从供应量与空置率来看，邢台楼市看起来亦算平稳。邢台官方机构向记者提供的数据显示：邢台市区在售商品房项目六十余个，目前销售量基本在70%以上；其次，未出现项目交房时还存有未售房源现象，空置现象并不突出。潘世雨也观察到这一情况：邢台市场的供应量来看，各个楼盘在销售过程中都比较顺畅，总体呈现供不应求的状态，连夜排队买房现象时有发生。但购房者买到住房后空置率并不是很多，并不像很多城市出现的鬼城。

预测：楼市拐点短期难觅

潘世雨告诉记者，按照市场的经济规律，没有任何一件商品是只涨不跌的，但从邢台市场的情况来看，房价拐点在近期内仍难见端倪。

石建魁同样认为，拐点短期内不会发生。“只要城建化发展基调不变，地方政府把握好市场引导，加强开发节奏控制，只要经济稳定发展，房地产市场仍然将保持稳步发展的势头。”“当然，伴随市场的日趋成熟，以及政府对楼市宏观政策的加紧实施，邢台楼市拐点终会到达。”潘世雨预测道。

衡水 又见“史上罕见”千元疯涨

一年涨幅将近三成 购房者“肉疼”

即将过去的2013年，衡水房价刚刚经历了一轮疯涨，均价从3500元左右一直涨到4500元左右，涨幅超过千元。这是衡水房价历史上为数不多的几次疯涨之一，上一次涨幅超过千元的疯涨，还要追溯到2005年底2006年初，那次均价从1300元/平方米拉升到2300元/平方米以上。此轮疯涨，令许多刚需购房者倍感肉疼，痛心疾首。

业内人士分析，衡水房价过去一年的疯涨是多种因素造成的，首先前几年“三年大变样”推进，衡水市区的城中村八成以上得到了改造，“老百姓手里有了几年、几十年甚至几辈子没有的钱，这些钱存银行利息不高，进股市风险又太大，加上买房置地的传统观念，于是纷纷买房，推高房价”。再次，在货币超发、物价上涨的全国性因素下，衡水不可能独善其身，全国各地房价纷纷上涨，衡水房价上涨也就成为必然。

2000年夏天，衡水第一宗土地开始实行挂牌拍卖，揭开了衡水房地产开发的序幕，10多年来，衡水房价从800元/平方米一直涨到现在的4500元/平方米，增加了5、6倍之多。

2013年，衡水房地产市场总体运行良好，实现了平稳有序增长。数据显示：2013年1-10月份，衡水房地产市场累计投资52.2亿元，在建施工面积964万平方米，竣工面积135万平方米，销售面积239万平方米。据介绍，2014年衡水房地产有20多个新开工项目入市，供应充足，似乎预示着房地产繁荣依旧。

衡水市住房和城乡建设局开发办主任刘建玲认为，衡水房价明年会稳中有升，她列举了几方面依据，一是衡水房价涨幅确实较大，但价格属于补偿性增长，目前看衡水房价在全省仍是最低的，这就决定了价格下行的空间有限。二是房地产开发成本包括直接成本和土地成本，其中直接成本包括建材、税收等，这个全国各地差别不大，而土地成本，在衡水主要以拆迁改造为主，拆迁补偿等拿地成本很大，挤压开发商利润空间。 三是河北省平均城市化率接近47%，而衡水城市化率不到42%在全省最低，城镇化带来的刚性需求会对房价产生影响。